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雪山唐冶片区房价向着1.1万/平的路上一去不复返

2020-10-06 17:21:34 点击 评论

这个“十一”假期,雪山唐冶两大片区多个楼盘卯足了劲打价格战,原先约1.3万左右的毛坯单价被拉到了1.1万多。价格战之下,各大楼盘的客流不少,有的样板间都变成了谈价区。不过,楼盘附近靠近绕城高速、高压线、高铁线、机场、炼油厂、热源厂等不利因素也要格外注意。

刚需盘人流量不小

“十一”专属“价格战”单价拼到1.1万多

2日气温偏低,但是在中新国际城、鲁能泰山7号、中新锦绣天地售楼处反而是一片热闹。“‘十一’的人流确实多了,没有地方坐了。”2日近13时,雪山片区中新国际城临时售楼处内,洽谈区的七八个桌位已经被坐满,部分看房人在样板间内洽谈。沙盘区域,也有约四组人在看房。唐冶片区的鲁能泰山7号,临近12时售楼处桌位也几乎坐满,沙盘处有四五组人在看盘,置业顾问同时在介绍区位,声音此起彼伏,大屏幕上还不时显示出某某认购哪栋楼。中新锦绣天地在14时左右沙盘处有三四组人,洽谈区约有两组人。

这几个楼盘或许是客流较多,现场几乎没有引流的活动。鲁能泰山7号号称有到访礼,不过中午时已经撤走,此外还能砸金蛋。中新国际城售楼处外则有一个秋季小市集活动,没见到有到访礼等其它促销。而中新锦绣天地吧台则提供各种零食,还有砸金蛋赠送小礼品。

不过,这三个楼盘在价格上打得火热,高层均价从此前13000元一平左右降到了11300—12500元一平,各楼盘单价非常接近。不过,多数130平以下的户型有的已经没有房源。

鲁能泰山7号

离2号线地铁站近但也靠近热源厂

“十一”期间,鲁能泰山7号三期在售,和二期主打精装修产品不同,三期34层2梯四户均是毛坯,有128平米、96平、116平的三室房,3栋小高层仍是精装修。置业顾问称,“十一”期间,主要销售2号楼、6号楼,其中2号楼是楼王,距离南边的6号楼有90多米的空间,单价比6号楼要贵,有108平和128平的户型,但108平也基本卖完。146平则在3栋11层的小高层内,单价高,折后约1.7万一平。

“我们专门推出了‘十一’特价房,另外,购房98折,贷款有985折优惠,另外还有一个96折优惠,然后总价再减2万减1万减两个3万。”置业顾问称,打折和其它减价优惠此前也有,而减两个3万是今年开盘时老带新才有,而“十一”期间只要买房就可以享受,相当于再优惠了。“如果买车位或者储藏室,房款总价可以再减3万,算下来比当时开盘时又便宜了。”不过,储藏室配比是1:0.6,6号楼的储藏室已经卖完,想再买只能跨楼栋买,以后还要自己再在储藏室安个电表。

置业顾问计算的6号楼2单元15楼的129.33平房源显示,如果不购买车位或储藏室,房屋总价185.0149万,折后便宜了21.904万,单价每平从14305.65元降至12611.99元,这是较好楼层。该楼的33层同户型,总价171.4702万元,折后150.5592万元,折后一平单价降至11619.91元。

置业顾问说,整个项目之后还有4号楼和8号楼将开盘,但这两栋楼一栋靠近垃圾中转站,一栋日照时间受限较多,并不是最佳选择,后续开盘即便便宜也有事出有因。

鲁能泰山7号将二期的精装修变为三期的毛坯,使得房子单价降下来满足更多刚需。该期东北角约300米左右就是2号线彭家庄站,是目前距离地铁站最近的楼盘,而且明年6月交房时,2号线很可能已运营。不过,也要注意到,该楼盘西北方向约1.4公里是唐冶热源厂,目前正在扩建,冬季会带来一定的空气污染。该楼盘的精装房都配有新风系统,或许也是一种弥补。

炼油厂.jpg

举目可见炼油厂

雪山片区俩楼盘商业配套明年才会有

相比鲁能泰山7号,中新国际城的单价同样经打。在售的C01地块1号楼、2号楼、4号楼、8号楼、11号楼已无小户型,只有135平、139平和156平的改善户型。2号楼、4号楼、11号楼是小高层,135平的户型剩余房源多是三四层以下,1号楼、8号楼是高层,139平的户型目前全部是特价房。一套135平的小高层5楼房源,折后单价12299元,其它楼层较低的房源单价会更低。“今年6月开盘时,小高层均价13000元以上,高层均价12000以上,‘十一’期间价格比开盘时更优惠,高层一平11400—11500元左右,小高层剩余房源12000元多一点。”不过,这些房源楼层可选范围较少,降价也有原因。但156平的大户型同样在促销,总价200多万拿下也吸引了部分购房者。

中新锦绣天地也有促销,置业顾问说,考虑“十一”假期,项目在1日将相对靠近但不紧挨世纪大道的两栋25层高的146平以下户型单价调至11400元/平。可选楼层较多,单价相差不大。此外,项目在不到半个月前,新开了3期1号楼11层洋房一梯两户产品,都是132平户型,此次开盘后打完折13700—13800元一平。不过,这一波“十一”优惠主要针对刚需,洋房和小高产品库存相对少,没有活动。“1日拿出来的这些特价楼栋卖得不错,1日当天就卖出去11套。”

除了促销已开盘楼栋的剩余房源外,多家开发商也在蓄客。中新国际城3号楼1日开始认筹,置业顾问称当天认筹了20多组,假期前后都有可能开盘。而即将开盘的 3号楼是小高层单价预计在12700元左右,或比此前13000元的单价更低一些。

地处济南偏东位置,雪山片区并没有地铁优势,是一大劣势。在售楼盘中,中新锦绣天地的小高层距离2号线济钢新村还有1.8公里左右,中新国际城在售4期及中新锦绣天地在售5期距离2号线更远,目前公布的信息看,也没有更多的线路穿越该片区。项目东侧的济莱高铁项目则以高架形式在龙骨山附近走形,也是要考虑的不利因素。

如果你从世纪大道经过雪山片区就能看到两侧住宅鳞次栉比,都快盖到主干道来了。在世纪大道时,能看到沿路仍有不少大车,目前雪山片区二期多个地块正在土拍,未来周边仍将有大片工地,未来一段时期内的居住质量也会受到影响。另外,两个项目西侧2.7公里左右是济南炼油厂,部分楼座直接就能看到炼油厂,出门也能看到,这对购房者来说是一个比较大的不利因素。不过,据置业顾问介绍,两家楼盘不论是精装还是毛坯都配套新风系统和直饮水入户,这或许也是一种弥补。

雪山片区虽然一度标榜智慧城,但目前相比唐冶产业并不明朗。商业配套上,中新国际城有一个体量比高新万达还大的项目,置业顾问称将在2023年交付,另一个中新锦绣天地的商业配套项目则将在明年投用。相对大型的商业配套目前都需要到其它片区。

“十一”假期不开盘在蓄客

高铁城疑似无预售证认筹

高铁城的节奏明显和“十一”假期这两大片区的楼市不符,售楼处只有两三组人在看房,落客区是之前购房后来网签的人。原来该楼盘二期的6号楼、16号楼正在蓄客,没有在售房源。“1日刚开始认筹,交2万排个号,按先后顺序选房,预计10月底开盘。”置业顾问看起来很淡定,报出的一平单价是1.6万左右。这个楼盘是纯精装房,二期6栋楼全是17层小高层,位置在世纪大道与唐冶东路东侧,土河东岸,项目南侧还将有商业配套。

看起来“不卡点”的不只是开盘节奏,还有售价。和记者去的另外三个楼盘“十一”期间房源的售价不同,高铁城的置业顾问说一期均价是1.5万左右,这意味着二期即便是2023年5月才交房,单价也依然坚挺。而预计明年交房的一期还剩了一栋3号楼,置业顾问依然淡定地说,那个应该是要卖现房,单价预计1.7万左右。虽然单价在片区里不低,但在置业顾问口中,意向顾客也不少。10月1日当天已有10多人认筹。但是,置业顾问还坦言,这两栋楼还没有预售证。

记者在济南市行政审批服务局网站搜索发现,今年6月1日有关于山东济青高铁金启置业有限公司商品房预售许可的业务,不过没有具体哪栋楼。

高铁城在唐冶片区中部,靠近世纪大道,对面就是首创奥特莱斯,旁变是土河景观带,风景不错。不过,小区并没有配建幼儿园,幼儿需要到周边小区的幼儿园或私立幼儿园就读。周边仍有几个在建工地,入住后可能会有影响。精装房带中央空调,对部分购房者来说也是一个吸引点。

小结:整体而言低价楼盘人气足,销售旺;部分片区内高价楼盘,因为各种原因依然坚挺,每个企业对销售预期不同,造成了这样的现状。刚需购房者追求的是真实惠,哪个价格更亲民买哪个。

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