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济南房地产价格起起伏伏,往后济南的房价会如何发展呢?

2020-09-29 17:18:10 点击 评论

一转眼的时间已经迈入今年9月,2020年这一年已经过去2/3了。

回忆一下今年的济南前三季度的楼市:迷茫——回暖——亢奋——理性——平稳。

一个城市的房价变化,的确不应该只看其中一年微观的变化、表现,更应该拉长去看。

预期才是房产价格走势的关键

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房子这种资产因为整体价格比较高,动辄上百万几百万,不像股票一样能够分割出售,所以房产的流动性弱、变现周期长。你看它涨了,但是你挂上也不见得很快销售出去,你得比新房卖的便宜才好出售;你看它跌了,你想尽快售出,你就得狠心割肉,要不然好几个月也不一定售出。

股票从涨到跌,这种逆转很快,一周、一天、一个小时、几分钟都有可能,你在某权威网站发一篇新闻就能引起某些版块股票大跌或者大涨。

反观房子,从集体看跌,到集体看涨,最短也需要半年,可能需要1-2年,甚至几年更长时间。

房价预期涨,房产流通性会变好;房价预期稳定或者下跌,房产流通性变弱。普通老百姓不要指望抄底或者抛高,都是碰的,周期这么长,各项指标也不透明,你要说是算的那才是瞎蒙,只能凭感觉大约有个底部空间,或者感觉阶段性涨差不多了出售。

预期才是房产价格走势的关键。预期一旦看跌,价格下跌还卖不出去才最要命。

济南房价的突围

肯定很多老济南人对济南的房价变化印象比我要深很多,我先说说我对济南商品房价的记忆。

2005-2006年那时候,你要说6000以上单价买房,基本上能买到济南最好位置的房子,历山名郡开盘价格是6000-6500元/平米。

你要说5000以下买房就更多了,2005年上海花园已经进入尾盘阶段,4000+元/平米;那时候同价格的还有富翔天地,也是4000+元/平米;2006年,天桥区重汽翡翠郡价格4000元/平米;历城区锦绣泉城4600元/平米;鲁能领秀城4000元/平米,阳光100也差不多4000元/平米。

2007——2008年,这两年济南房价是有所上涨的。名士豪庭价格从5000元/平米涨到了6500元/平米;海信慧园差不多5000元/平米;鲁能领秀城4000-5000元/平米,阳光100也差不多4000-5000元/平米;2008年历山名郡价格到了10000元/平米。2008年海尔绿城全运村、经四路万达入市,价格8000-9000元/平米。

2008年保利来到济南,先后开发了保利花园、保利芙蓉。保利芙蓉开盘均价6500元/平米,保利花园开盘价格4000元/平米。

2009年——2010年,这两年济南的房价还在涨。历山名郡到了15000元/平米;名士豪庭价格到了9000-10000元/平米;阳光100从6000涨到9000元/平米;中海紫御东郡从4800到7500元/平米;海信慧园从5000到8000元/平米;鲁能领秀城从5000涨到10000元/平米;海尔绿城全运村价格涨到了15000元/平米。整体房价还是涨了,当然期间也有波动。

2009年中海来到济南,紫御东郡入市首开4800元/平米;中海奥龙观邸2010年入市,首开8700元/平米。

2011年——2013年,房价稳中有涨,中间也经历了价格起伏。楼盘也越来越多,中海、华润、保利、恒大陆续有新楼盘入市。中海国际社区超级大盘入市,2011年首开8000多之后,遇上楼市调控,降价到6500元/平米。2011年恒大城入市精装修7000元/平米;鲁能领秀城大盘8000——10000元/平米;华润中央公园入市8000——9000元/平米。2012年西客站片区楼盘开始入市,中建锦绣城,价格5200元/平米。

2013-2015年,济南的房价比较平稳。代表项目高新区万达广场、中海天悦府,价格一直在8000-9000元/平米。唐冶的房价维持在5000-6000元/平米,工业北价格6000元/平米左右,西客站房价6000-7000元/平米左右。

自2016年开始,济南各片区房价基本上全部翻番。

如果以5000元单价买房,随着时间推移看你能买得起哪里的房子,你能明显感觉济南的城市发展一直在外扩。

2005——2015年你如果想买5000元单价的房子,大概率随着你延迟买房,你的买房区域发生了如下变化:从市区——到二环东、二环南——到高新区、工业北——到唐冶、西客站。

2016年之后,你在济南再也找不到5000元左右单价的房子了。

那济南房价到底还涨不涨?

今晚正好跟朋友吃饭,他不是地产行业,他问我济南房价到底会怎样走?

我上面整理了这15年来房价的变化,房价各种起伏,各种微小变化,大家看到的是2-3年一个阶段性变化,到后来的2016年的一下跳涨。为什么跳涨,大家如果关注楼市报道应该了解了:城市化加快、政策松动、银行放水、全民买房投资、刺激住房需求等等,反正就是在一年多时间翻番了。

我想说的是房价将来的变化,房价会像2005-2015年那样,稳步的上涨、缓和上涨。

朋友说:老龄化、房价这么高了还能涨的动吗?

我说了几个简单的理由:

1、老龄化不是人死了,老龄化老人也需要住房;

2、我们14亿人口,在未来的10-20年之后,有可能人口会减少,哪怕减少到13亿,前面排名的一二线城市人口变化不大,济南这样的城市未来10-20年人口还会依然正增长,有人口流入就会有住房需求;

3、房子会越来越多这是事实,但是房子也在变老,很多老房子面临被拆迁,这种新旧更替是一直存在的,哪怕是人口不增加,新房难到就没需求了吗?谁不想住新房子?

4、距离市区配套近的好房子总是稀缺的、靠山低密度的房子也是稀缺的。

5、拆迁老房子,建新房,难到新房子比拆迁的旧房子会便宜?开发商得是活雷锋。

6、楼市供需肯定是动态平衡的。房子多了没有利润了,那建房子的开发商少了,供应少了,价格就会涨;有利润了开发商又开始多建,房子又开始稳定,开发商又减少供应……周而复始。

7、我们的货币、我们的收入都是稳步增加的。

8、房价不涨,房租难道也不涨了吗?

房价虚高了就向下调整,横盘、微涨、微跌维持一段时间,城市竞争力、吸引力上去了,该变化的也就开始变化了。

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