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房价的变动回对我们带来什么样的影响?

2020-09-29 17:16:54 点击 评论

之前小编列举这些年济南的楼盘价格变动,然后顺着脉络大家能感受到济南房价的螺旋上升也好,波动上升也好,甚至你认为是虚高也好,最终结果是真的涨了。

如果说2016年之后是因为放水房价涨?这样的话2005-2015,济南发展比较慢的这十年间,总不能说房价没有给那些早来济南的人机会。

2016-2020年,济南从大涨到如今的降价、横盘调整,又给了想留在济南诸多人置业买房机会,未来的济南房价很难再有暴涨,机会依然一直都会有。

我写这篇文章不是让大家去炒房,是让想留在济南的人能理性看待类似济南这样城市的房价,最终决定自己买还是不买。你买不买,说实话,对我有什么影响呢?

看看那些一直被大家喜欢的房子

回忆过去十几年济南的房价,再筛选一下至今让人称道的楼盘:海尔绿城全运村、历山名郡、名士豪庭、财富中心、恒大帝景、明悦山庄、鲁能领秀城……还有诸多的市中区、历下区学区房。

找找他们的共同点:位置区位、生态环境、产品、学区,大概率一个价格坚挺的房子这几方面大概率都是具备的。

同样你看看这些商品房的位置,大都集中在经十路以南,靠近山体的也居多。过去的十几年大明湖、趵突泉附近没有出现像样的豪宅,保利大名湖或许算一个(政府单位宿舍不算,那不是普通老百姓能觊觎的)。

另外你发现过过去价格比较高的公寓产品,比如世贸广场、华强广场,从当初的17000-18000单价,到如今的12000-15000左右单价,从高点下来了,当然世贸广场的房租收益这几年还是不错的,但是房价真的下来了,2017年是抛出高点。买商业公寓还是要选对房子,选好的物业管理,算好收益。

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大部分的房子一开始就注定了走势

我们看上面的很多房子大部分一开始就是片区内较贵的房子,很少有从刚需盘变成豪宅的。

很多大盘的低密组团,也是后天因片区相对成熟之后改变产品定位,价格高于同小区的部分刚需组团,才变成现在所谓的豪宅。你比如名士豪庭的低密组团、鲁能领秀城的麓府、漫山香墅等。现在的中海天钻,就是现如今典型的代表。

所以如果你购入的是刚需盘,想逆袭升值,就只能靠学区的提升,典型的例子就是市区的学区房,比如泉景天沅。否则只能会根据片区的增长而水涨船高,再结合本身小区的位置、产品、物业,价格有相应的走势。

你如果注重邻居素质,注重未来孩子的同学生源,那么你应该购入起步比较高的商品房。单价、总价都要考虑,看是不是纯改善盘就看最小面积的总价,300万起步,跟200万起步差距还是有的。

购房者的置业选择

像济南这样的二线城市,住宅我们可以说三类:刚需、改善、豪宅。

买刚需盘你要结合你的工作区域,工作性质做出筛选。看交通便利性、配套是否完善、开发商口碑、产品、物业、学校配套,诸多标签,占据越多越好。不能买有硬伤的房子,比如奇葩户型、物业奇烂、没有学校、区位太远。

刚需盘想逆袭,基本就只有打造成真正学区房一条路。就是整个小区业主大学生占比多,都注重教育,生源好,把普通学校变成高分好学校。关键看对口初中的生源了,现在一个初中对应好几个小区,也是参差不齐。

买改善盘,我更建议买比较纯粹的改善盘。同样是2万的楼盘,人群一样吗?是有差别的,原来5-6000千的刚需盘,因为位置等因素涨到现在的2万,与现在开盘就2万的新盘,我想人群差距还是有的。改善盘我上面也说了,看你的预算需求,改善盘选择大品牌开发商是必须的,加上好产品、好物业、好学校,容积率能低点最好。

买豪宅就是买的舒适、圈层,越是纯粹越好,起步总价很关键。看看《三十而已》顾佳后来住的豪宅就知道了,富人的确是喜欢扎堆的,而想往富人圈子挤的人也想垫垫脚去买豪宅。话很糙,但是现实如此。买豪宅其实有消费的成分,毕竟高总价房子流通性的确很一般。你想保值增值更稳妥,那么那些附加的条件其实一样都不应该少,区位、环境、产品、物业等。

小结:昨天和今天,写济南的房价、置业选择,并不是说鼓励大家去炒房。房子是用来住的,但是房子又是一个家庭比较重要的可保值增值的财产,你缕清楚房价的脉络,之前的房价怎么涨的,今后的房价会怎样走,这样才算对自己辛苦赚来的钱更负责。

我认为济南未来10-20年人口还会依然正增长,有人口流入就会有住房需求,但是房价的阶段性增幅会变小。因为住房供应的确相对充足(土地供应相对充足),再加上大家对居住品质的要求在不断提升,所以现在市面上的房子肯定会越来越分化,老破小越来越没有吸引力,各方面配套均不错的新房更受欢迎。

口碑差、不专业的开发商逐渐淡出市场,开发商的利润率慢慢收窄,高周转阶段性成为历史。房地产从供应端到消费端都会慢慢发生变化,基于住的方便、舒适的需求购房不会错,便宜又好的房子需要靠我们去仔细发掘,好地块需要一个合适的开发商去开发,济南被开发瞎了的地块遍地都是。

个人观点,仅供参考。

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